房地產(chǎn)，依舊被視作推動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)復(fù)蘇的主要力量。
這一點(diǎn)，正在召開的重要會(huì)議，不斷強(qiáng)調(diào)。
這一次的政府工作報(bào)告，對(duì)于樓市的表述，給予了罕見的篇幅：
持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
有人給出了總結(jié)，“穩(wěn)定樓市股市”是歷史以來首次被寫入政府工作報(bào)告。
而且，這一次的表述，沿用了去年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的醒目字眼，“持續(xù)用力”。
這四個(gè)字，釋放了中央穩(wěn)定樓市的強(qiáng)烈決心，同時(shí)也表明當(dāng)前的樓市壓力依舊非常大，要不然何以仍要持續(xù)發(fā)力。
那么，怎么持續(xù)用力？3月9日，住建部部長倪虹給出了明確解釋，會(huì)同有關(guān)部門長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，主要從四個(gè)方面發(fā)力：
一、鞏固政策組合拳效果。
二、努力實(shí)施城中村和危舊房改造。
三、推進(jìn)收購存量商品
利好要來
這幾大舉措，或者可以理解為針對(duì)樓市的大利好，將會(huì)貫穿整個(gè)2025年，意味著，2025年仍會(huì)是救市大年。
當(dāng)然，救市力度如何，主要看市場企穩(wěn)水平和趨勢。
下面將展開逐一分析四大舉措的內(nèi)容和目的。
第一，鞏固政策組合拳效果，旨在釋放需求。
這一條，旨在告訴我們，針對(duì)去年四季度以來的大力度救市所取得的效果，中央會(huì)已經(jīng)在政策工具箱中儲(chǔ)備了措施，來守護(hù)果實(shí)。
以我所在的深圳來說，去年四季度的救市，深圳房地產(chǎn)市場率先響應(yīng)，且回升速度迅速。
四季度深圳的新房和二手房成交量干拔式上升，最終拉動(dòng)了其全年成交量。
去年全年，深圳新房網(wǎng)簽量超越了2023年。
來源：每日樓市早讀
二手房，回暖勢頭更加明顯。
網(wǎng)簽量9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，沖破了榮枯線（5000套），11月份繼續(xù)增加至7125套，12月份則沖破了8000套的繁榮線，為8282套。
最終拉動(dòng)其二手房成交量創(chuàng)下2021年以來新高。
來源：每日樓市早讀
進(jìn)入2025年，包括廣州在內(nèi)的一線城市，成交量企穩(wěn)趨勢沒有改變。
如果接下來的市場，仍延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，可能不會(huì)用到。但如果市場再次調(diào)頭轉(zhuǎn)向，一批措施將會(huì)出臺(tái)。
市場預(yù)測，如果市場再次變冷，那么京滬外環(huán)的限購將可能會(huì)被取消。深圳核心區(qū)的限購措施，會(huì)進(jìn)一步放松乃至取消。
此外，降息、減稅、增貸措施也會(huì)到來。
由于其他城市基本都放開了限購，所以政策的作用點(diǎn)基本就剩北京、上海、深圳三座城市。
除了鞏固政策組合拳效果，提升需求外，減少供應(yīng)量也是今年房地產(chǎn)市場的重中之重，第二第三條的目的，就是減少庫存，用專業(yè)術(shù)語解釋，就是房地產(chǎn)的供給側(cè)改革。
第二，努力實(shí)施城中村和危舊房改造，旨在降低庫存同時(shí)提升需求。
這一條是過去三年一以貫之的措施。住建部披露的數(shù)據(jù)顯示，從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來，已累計(jì)開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)28萬個(gè)，惠及1.2億居民，加裝電梯超過13萬部。
2023年7月份的國常會(huì)上就審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。
當(dāng)時(shí)圈定的城中村改造范圍是超大城市和特大城市。
現(xiàn)在，這個(gè)邊界已經(jīng)很模糊了，不再固定在超大和特大城市。
去年10月份，住建部強(qiáng)調(diào)：
在前期城中村危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式加大政策支持力度。前期工作做得好，還可以在100萬套上繼續(xù)加
今年，范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。
一方面，要在新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。預(yù)計(jì)核心城市優(yōu)化限購政策、大力推動(dòng)貨幣化或房票安置城中村改造,將是2025年增加住房需求的重要舉措。
另一方面，把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，鼓勵(lì)地方探索居民自主改造老舊住宅；城中村改造現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國地級(jí)及以上城市，下一步要繼續(xù)擴(kuò)大改造范圍；大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)聚焦“一老一小”，完善無障礙、適老化配套設(shè)施，政府托育服務(wù)設(shè)施，兒童活動(dòng)場地等建設(shè)。
那么，如何理解城中村改造與減少庫存與提升需求的關(guān)系？
按照之前住建部的改造原則，一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。
變量就在拆除重建這一部分中。
拆除城中村，必然減少了住房供應(yīng)。同時(shí)增加了市場上的租房和購房需求。當(dāng)然，有人說重建會(huì)彌補(bǔ)回來，但是拆除與重建之間會(huì)存在較長時(shí)間的空檔，而且拆了以后會(huì)不會(huì)重建，都還不確定。
第三、推動(dòng)收購存量商品房，旨在減少庫存。
去年開始，轟轟烈烈的收儲(chǔ)工作展開。
最開始的范圍，雖然沒有明確強(qiáng)調(diào)，但主要是直轄市、副省級(jí)、省會(huì)這些中心城市，以及部分地級(jí)市而已。
去年6月份，范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市。
住建部召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)：推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。
這意味著，收儲(chǔ)工作已經(jīng)從主要城市延伸到了縣和縣級(jí)市。
華夏時(shí)報(bào)針對(duì)此發(fā)表的文章，標(biāo)題就特別醒目，“收購范圍擴(kuò)大至2884個(gè)縣級(jí)以上城市”。